火災保険の選び方

火災保険の建物評価額はどうやって決める?

投稿日:2019年3月8日 更新日:

火災保険の建物の保険金額を決めるためには建物の価値(建物評価額)を決める必要があります。1,000万円の価値の建物に5,000万円の保険をかけることはできないのです。それでは建物評価額はどのように決めればよいのでしょうか。

新価と時価

建物の評価額の評価基準には新価(再調達価額)と時価の2通りあります。新価は同じ物件を新たに建築あるいは購入するのに必要な金額で、時価は新価から経年劣化による価値の減少と使用による消耗分を差し引いた金額のことを言います。時価での契約だと建て直しのための費用を十分に賄えない場合があるので、新価(再調達価額)での評価で契約することをおすすめします。(現在契約する場合は、ほとんどの場合新価での契約になります。)

新価の建物評価額の算出方法

新価の場合の建物評価額の算出方法を紹介します。

建物が新築の場合

まずは、新築の場合の新価の建物評価額の算出方法を紹介します。

土地代などを除いた建物の購入金額がわかる場合は、その金額が建物評価額です。しかし、建売などの場合は土地と建物をまとめて購入するので建物だけの購入金額がわからない場合があります。その場合は、物件購入の際にかかった消費税額から建物の評価額を逆算することができます。なぜなら土地代には消費税がかからないからです。

消費税額=建物の評価額×消費税率(0.08

より

建物の評価額=消費税額÷消費税率(0.08

で求めることができます。

中古(新築以外)の場合

中古物件を購入した場合や新築物件購入後年数が経った場合の建物評価額の算出方法を紹介します。

建築年と建築価額(土地代を含まない建物の購入額)がわかる場合は、建築価額に建築年に応じた指数を乗じることで物価の変動等を反映させて建物の評価額を算出します(年次別指数法)。建築時の評価額を用いるのでより正確な金額を出すことができます。

件築年と建築価額がわからない場合は建物の延べ床面積に都道府県・建物の構造別の平均単価をかけて概算の金額を算出します(新築費単価法)。概算金額なので、より実態に合わせて契約者の希望でプラスマイナス30%の範囲で評価額を増減できます。

いずれの方法でも評価額の計算は保険会社や代理店で行われるケースが一般的です。

マンションの場合の注意点

マンションの場合は購入金額に専有部分の建物の価格と土地代の他に共有部分の価格も含まれています。自分で火災保険をかけるのは専有部分なので、共有部分の金額は除く必要があります。そのため、マンションの場合は新築費単価法で所在地と延べ床面積から建物の専有部分の評価額を算出します。これの計算は保険会社や代理店で行われるのが一般的です。

保険金額は建物評価額に合わせよう

保険金額は建物評価額と同額にすることが大切です。保険金額が建物評価額と同額の場合、建物評価額より少ない場合、建物評価額より多い場合のそれぞれについて補償額がどうなるか見ていきましょう。

保険金額が建物評価額と同額の場合(全部保険)

保険金額と建物評価額が同額の場合は建物評価額(=保険金額)を上限に損害額通りに保険金が支払われます(免責分は除く)。これが火災保険の適切な加入方法です。

保険金額が建物評価額より少ない場合(一部保険)

保険金額が建物評価額より少ない場合は支払われる保険金が実際の損害額より小さくなる場合があります。例えば評価額2,000万円の建物に保険金額を1,000万円で設定した場合、保険金額が保険金支払の上限額なので1,000万円超の損害を受けた場合でも1,000万円までしか保険金が支払われません。

また、古い火災保険の契約場合、保険金額を評価額の80%未満に設定すると保険金額以下の損害でもその割合分の保険金しか支払われない契約になっていることがあります(比例てん補)。評価額2,000万円の建物に保険金額を1,000万円で設定した例では、保険金額が評価額の50%なので損害額が600万円の場合は損害額の50%300万円しか支払われません。

保険金額が建物評価額より多い場合(超過保険)

保険金額が建物評価額より多い場合、火災保険は実際の損害額以上に保険金は支払われないので保険料の無駄払いとなります。評価額2,000万円の建物に3,000万円の保険金額を設定した場合でも受け取れる保険金は最大で2,000万円です。保険金額が大きいほど保険料は高くなるので、建物評価額以上の保険金額を設定するのは保険料の無駄払いとなります。

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