不動産を売却する際に、売却益が出た（購入したときより高く売れた）場合、利益額に応じて税金がかかります。扱う金額が大きいことため、かかる税金も多額になることが多くなっています。この記事では不動産売却にかかる税金である譲渡所得税を安く抑えるための、3000万円特別控除について解説していきます。
目次
3000万円の特別控除とは？
3000万円の特別控除は、譲渡所得税に対し3000万円までは課税対象から除外するという制度になります。譲渡所得税とは、不動産を売却して利益が発生した場合、利益に対して税金がかかる税金のことです。
例えば、上の図のように4000万で買ったマンションが4500万円で売れると、500万円の利益が発生します。本来その500万に譲渡所得税がかかってきますが、「3000万円の特別控除」を適用すると、500万円＜3000万円であることから、譲渡所得税が0円（= 税金がかからない）ということになります。
税率は？
税率は不動産の取得期間によって異なりますが以下となります。
| 項目 | 所有期間 | 所得税 | 住民税 | 復興特別所得税 | 合計 |
|---|---|---|---|---|---|
| 短期譲渡所得 | 5年以下 | 30% | 9% | 0.63% | 39.63% |
| 長期譲渡所得 | 5年超 | 15% | 5% | 0.315% | 20.315% |
他の控除と合わせて更にお得に！
もし10年よりも長く住んだ不動産の場合、「10年超所有軽減税率の特例」を併用できる可能性があります。10年超所有軽減税率の特例が適用されると、課税譲渡所得が6,000万円までの部分は税率は14.21％に軽減されます。
計算方法は？
譲渡費用の計算方法
譲渡費用とは、不動産を売却する際にかかった諸費用です。
譲渡費用の内訳
●印紙代
●登録免許税、司法書士報酬
●売却のために行った測量費、不動産鑑定料
●譲渡のために支払った立退料
●土地などを売却するために取り壊した建物の解体費用、解体した建物の取得費相当額
●売買契約後にさらに有利な条件でほかに売却するために支出する解約違約金
●そのほか譲渡関連費用
幅広い費用を譲渡費用として計上できるため、不動産を売却した時に支払った費用の領収書などは大切に保管しておきましょう。
取得費の計算方法
取得費とは売却した不動産を購入した際にかかった費用です。
譲渡費用の内訳
●建物請負代金
●仲介手数料
●印紙代
●登録免許税、司法書士の報酬
●不動産取得税
●購入時に支払った立退料、移転料
●土地造成費用
●建物の増改築代金
●そのほか取得関連費用
実際にかかった費用として証明するためには当時の契約書や領収書が必要になるため、早めに資料を探しておき、万が一不備がある場合は仲介会社に相談してみましょう。
建物の取得費は？
建物の取得費は購入代金から減価償却費を差し引いて、以下の計算式で計算する必要があります。
減価償却費＝取得価額×0.9×償却率×経過年数
償却率については構造によって異なるため、以下の表を参考にしてください。
| 建物の構造 | 耐用年数 | 償却率 |
|---|---|---|
| 鉄骨鉄筋コンクリート造、または鉄筋コンクリート造 | 70年 | 0.015 |
| れんが造、石造、またはブロック造 | 57年 | 0.018 |
| 骨格材の肉厚4mm超 | 51年 | 0.020 |
| 骨格材の肉厚3mm超4mm以下 | 40年 | 0.025 |
| 骨格材の肉厚3mm以下 | 28年 | 0.036 |
| 木造、または合成樹脂造 | 33年 | 0.031 |
| 木骨モルタル造 | 30年 | 0.034 |
3000万円の特別控除の適用条件
3000万円の特別控除は以下のような適用条件があります。
●自分が住んでいる家屋を売るか、家屋とともにその敷地や借地権を売ること
●家屋を取り壊した場合、譲渡契約までの間に、土地を住居以外に使ってないこと
●売手と買手が、親子や夫婦など特別な関係でないこと
適用できないケースは？
●この特例を受けることだけを目的として入居したと認められる家屋
●居住用家屋を新築する期間中だけの仮住まいとして使った、その他一時的な目的で入居したと認められる家屋
●別荘などのように主として趣味、娯楽又は保養のために所有する家屋
●投資用の不動産である家屋 など
住宅ローン控除との併用は不可
住宅ローン控除については、入居した年、その前年又は前々年に3000万円の特別控除の適用を受けた場合には、その適用を受けることはできません。また入居した年の翌年以後3年以内の各年中に従前住宅の譲渡について3000万円控除等の居住用財産に係る特例の適用を受けるときは、その年分以後の各年分について、住宅ローン特別控除の適用受けることができないので注意が必要です。
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その他住み替え時のポイント
購入と売却を同じ不動産会社にする
住み替えの際には、資金計画やスケジュール管理が重要となります。購入と売却を同じ不動産会社にすることでできる限りタイミングをすり合わせて貰える可能性があったり、仲介手数料の交渉がしやすいケースがあります。売却条件をできるだけ有利に進めたい方は、購入と売却を同じ不動産会社にすることを検討すると良いでしょう。
確定申告を忘れずに
3000万円控除を使うときには、 売却の翌年の2月～3月頃に確定申告を忘れずに行いましょう。3000万円控除を使うことで納税額がゼロになる場合でも確定申告は必要なので注意が必要です。
火災保険の解約手続きはなるだけ早く
住み替えの場合新居でも住宅ローンを組むケースがあると思いますが、住宅ローンの契約と火災保険の契約は別です。そのため、住宅ローンと火災保険どちらも契約し直す必要があります。忘れがちですが、火災保険の解約は自分から連絡する必要があります。契約している保険会社が気を利かせて解約の連絡してくれるということはないので注意しましょう。
解約時には未経過分の保険料が返ってくる
火災保険を契約しなおす場合、現在加入している火災保険は解約することになります。火災保険は長期契約することも多いですが、契約期間の途中で解約することとなっても未経過期間分の保険料は解約時に戻ってきます。解約が遅れるほど返ってくる保険料も減っていくので、新しい火災保険の補償開始と合わせて忘れずにそれまで入っていた火災保険の解約をするようにしましょう。
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火災保険を途中で解約したら支払った保険料はどうなる？
火災保険は保険料を安くするために長期契約している人も多いかと思います。しかし、引っ越しをすることになったなどで火災保険を解約する必要が生じる場合もあります。その ...続きを見る
住み替えは火災保険見直しの良い機会
火災保険は長い間補償内容を見直していなかった、仲介におすすめされた保険会社に加入する予定、などという人も多くいるのではないでしょうか。火災保険は、補償内容や保険料、サービスの改正が都度行われています。また、火災保険は、家族構成や生活スタイルによって補償内容のニーズも変わるものです。住み替えを一つのきっかけとして今後の火災保険の補償内容を見直してみるとよいでしょう。
火災保険を早く効率的に探すには、一括見積サービスが最もおすすめです。住宅の情報や家族の情報を入力するだけで、複数社からの見積もりが最短で翌日には届き、一気に比較することができます。スマホやPCで簡単にできるため、窓口に行く手間も避けることができます。住み替えで様々なことで忙しい方にはぴったりです。
