長期にわたって払ってきた住宅ローン、完済したら重荷が下りてすっきりとした気分になるのではないでしょうか？しかし、住宅ローンを完済したらもう一歩必要な手続きがあります。忘れてしまうと後に面倒なことが生じることもあるので、必要な手続きを終わらせて真にすっきりとさせましょう。

住宅ローン完済後に必要な手続き

住宅ローンを完済したら抵当権の抹消手続きが必要です。また、火災保険に質権設定がされている場合は質権消滅手続きも行う必要があります。

抵当権の抹消手続き

住宅ローンを借りる場合、対象となる住宅には抵当権が設定されます。何らかの理由でローンの返済が滞った場合に、住宅を差し押さえたり競売にかけたりして貸し出したお金を回収するためです。住宅ローンが完済されたら抵当権も不要となりますが、自動的に解除されるわけではなく、金融機関の方でも案内はするものの手続きを勝手に行ってくれるわけでもありません。自分で手続きを行わないと登記上は抵当権がついたままとなります。抵当権の抹消手続きは司法書士などの専門の方に依頼することもできますし、自分で行うこともできます。自分で行う場合の手続きの方法は後ほど説明します。

火災保険の質権消滅手続き

火災保険に質権設定がされている場合は質権消滅手続きも必要です。火災保険の質権設定とは、火災保険の保険金請求権に対して質権を設定することです。質権設定がされていると、金融機関が優先的に保険金を受け取ることができます。なぜ住宅ローンを提供する金融機関が質権設定を求めるかというと、住宅ローンをより確実に回収するためです。火災や自然災害で住宅を失ってしまった場合、住宅に抵当権を設定していたとしても抵当権を行使して資金を回収することができません。火災保険に質権設定がされていれば、保険金からローンを回収することができるのです。

質権設定がされている場合、住宅ローンを返し終えたら金融機関から保険証券と質権消滅承認請求書が送られてきます。これをもとに保険会社に連絡して質権消滅の手続きを行いましょう。質権消滅の手続きを行った後も満期を迎えるまでは火災保険の契約は続きます。送られてきた保険証券は大切に保管するようにしてください。

抵当権抹消手続きは自分でもできる

オーソドックスな事例であれば司法書士に依頼しても手続きに必要な実費に加えて司法書士報酬が1.5万円前後かかる程度ですが、自分で抵当権抹消手続きを行うこともできます。複雑な手続きが必要なわけではないのでチャレンジしてみるのもよいでしょう。

手続きの流れ

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1金融機関から手続に必要な書類を受領

住宅ローンを完済したら金融機関や保証会社から手続きに必要な書類が送られてきます。抵当権抹消のために必要な書類は以下の4つです。

1. 弁済証書または抵当権解除証書
2. 登記済証または登記識別情報
3. 金融機関の資格証明書（代表者事項証明書、登記事項証明書など）
4. 委任状

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2管轄の法務局を調べる

管轄の法務局がどこなのか調べます。法務局のサイトで確認することができます。自宅の最寄りの法務局ではなく対象の不動産を管轄する法務局なので間違えないようにしましょう。

参考：法務局「管轄のご案内」

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3「抵当権抹消登記申請書」をダウンロード

法務局のサイトで抵当権抹消登記申請書をダウンロードします。法務局の窓口でも手に入れることができます。記載内容に誤りがあると再提出を求められるので記載例をよく確認し、不安な部分は法務局の窓口で相談して記載するのがよいでしょう。

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4法務局に申請

書類がそろったら管轄の法務局の窓口に申請しに行きましょう。印鑑も必要となりますが、通常の申請内容であれば認印でも問題ありません。

郵送も可能ですが、登録免許税の支払のために収入印紙をあらかじめ貼っておく必要があります。一般的な住宅の場合、土地1件1,000円＋建物1件1,000円で2,000円分の収入印紙が必要です。法務局に出向く場合は法務局で購入することができます。

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5手続き完了

申請後、1週間ほどで手続きが完了します。法務局に登記完了証を受け取りに行きましょう。

抵当権抹消手続きを行わなかったら？

抵当権抹消手続きを行わなくても直ちに問題が出るわけではありません。しかし、抵当権の抹消をしないままでいると将来的に不都合が生じることがあります。抵当権抹消に必要な書類には有効期限があるので、再発行の依頼などの手間を省くためにもローンを完済したら早めに手続きを行うようにしましょう。

不動産の売却に影響が出る

将来、何らかの理由で不動産を売却することになった場合に抵当権が設定されたままだと売ることは難しいと思っておいた方がよいでしょう。法律上では抵当権が設定されたままでも売却は可能ですが、買い手側からするとローンの返済が完了しているのか分からないので金融機関に抵当権の行使をされるリスクのある物件ということになります。そうした不動産を購入したいという人は極めて少なく、実務上としては不動産を売却する際は抵当権の抹消が前提となります。

新たなローンの審査への影響

介護のためや老後資金のために自分が保有する不動産を担保にしてお金を借りることも考えられます。この際に抵当権が残ったままでは有効な第一順位の抵当権が設定できないため、実際には住宅ローンを完済していたとしても融資を受けられない可能性があります。

ローン完済後の火災保険の契約はどうする？

住宅ローン契約時に火災保険の契約を求められますが、住宅ローンと火災保険はそれぞれ別の契約です。そのため、住宅ローンを完済しても火災保険の保険期間が残っていれば満期まで引き続き補償を受けることができます。それでは満期を迎えた後、火災保険の契約はどうすればよいのでしょうか。

考えられる選択肢としては、

1. 同じ保険会社で更新する
2. 別の保険会社に乗り換える
3. 火災保険の契約はしない

の3つがあります。それぞれについて説明します。

同じ保険会社で更新する

火災保険を同じ保険会社でそのまま更新する場合、自動継続特約に入っていなければ契約更新の手続きが必要です。代理店に赴いて手続きを行う、郵送で手続きを行うなど自身の都合の良い方法で手続きを行ってください。補償の空白日を作らないように更新の手続きは満期日を迎える前に完了させるようにしましょう。

なお、旧住宅金融公庫で住宅ローンを借りた場合の特約火災保険は継続することはできません。引き続き火災保険の補償が欲しいという場合は一般の火災保険に加入する必要があります。

別の保険会社に乗り換える

他の保険会社の方が補償内容やサービスに魅力がある、現在の保険会社に不満がある、より保険料が安い保険会社と契約したいなど様々に理由はあると思いますが、火災保険を乗り換える場合には一括見積もりサービスを利用することをおすすめします。建物の情報や補償の情報などを入力することで一度に複数の保険会社から火災保険の見積もりを取ることができます。各社の見積もり内容を比較してより良い火災保険に契約しましょう。

現在契約している火災保険の契約に自動継続特約が付いている場合は解約の連絡を入れる必要があります。自動継続特約に入っていなければ満期日に契約は終了しますが、その確信がない場合は無用なトラブルを避けるために事前に連絡するのが安心でしょう。

火災保険の契約はしない

火災や自然災害で住宅を失っても生活の手段がある、十分な資金があるという場合を除いて基本的にこの選択肢はおすすめしません。自分がどれだけ気を付けていても放火や隣家からのもらい火で火事になってしまう可能性はありますし、自然災害は被害の軽減はできるかもしれませんが自力で完全に防ぐことは不可能です。万が一のことがあった場合に家族の生活を守るために、住宅ローンを返し終えても火災保険は契約し続けた方がよいでしょう。

まとめ

住宅ローンを完済したら抵当権抹消手続きも忘れずに行うようにしましょう。司法書士に依頼するのでもよいですが、自分で行うこともできます。自分で手続きを行えば1.5万円前後安く済むので手続きが苦でない人はチャレンジしてみましょう。また、火災保険に質権設定がされている場合は質権消滅手続きも必要です。金融機関から保険証券と質権消滅承認請求書が送られてくるので、保険会社に連絡して手続きをすすめましょう。