マンションを購入するにあたって、一般的な初期費用は物件の3〜5%とされています。特にローンを組む際には手数料などの費用も掛かるため意外と高額になってしまいます。この記事では、初期費用を抑えるために知っておくべきポイントを解説します。

マンション購入時の初期費用内訳

一口にマンションを購入する際の初期費用といっても、不動産関係、ローン関係、税金関係とさまざまな費用が関係してきます。実際に掛かってくる費用の内訳はどうなっているのでしょうか。

申込証拠金・手付金

申込証拠金はモデルルームの内見や見学の際に支払うもので、契約前に購入の意思表示として不動産に向けて支払いしておくものです。
一般的には「申込金」や「予約金」と言われる場合もあります。

申込証拠金を必ず支払う必要はありませんが、後で購入希望者が現れた場合でも優先的に交渉することができ、契約が成立しなかった場合は原則として返還されます。
申込証拠金が返金されないというトラブルもあるため、キャンセル時の扱いの確認と預かり証をもらうようにしておきましょう。

一方、手付金は契約締結時に支払うもので、契約が成立した証拠として購入代金の5〜10%を支払います。
のちに購入代金に充当されるので、手数料ではありません。

買主側の理由で契約を解除する際は手付金を放棄する必要が出てきます。
売主側の理由で契約を解除する場合は、手付金の倍額を償還して契約を解除することとなっています。

住宅ローン関係

マンション購入時は高額になるため、住宅ローンを組む方が多いと思います。住宅ローンに関連する初期費用をご紹介します。

住宅ローン事務手数料

住宅ローン事務手数料とは、マンション購入の際に住宅ローンを契約する金融機関へ支払う手数料のことです。金融機関によっては「融資事務手数料」や「取扱手数料」などと呼ばれることもあります。ローンを組む金融機関や借入金額・期間によって手数料の金額は変動します。住宅ローンを検討している方は、住宅ローン事務手数料も考慮したうえで金融機関を選択しましょう。

保証料

保証料とは、保証会社に対して支払う諸費用です。保証会社とは、ローン債務者がやむを得ず返済できなくなった場合に残債を支払う「保証人」の役割を担います。保証会社との保証契約を結ぶのに必要な費用のことを保証料と呼びます。

不動産登記関係

不動産を購入する際に「登記」をします。不動産登記とは、購入した不動産の状態などを公開し、誰が所有者か明らかにするもので、いわゆる「名簿」のようなものです。不動産登記をする際にも費用が発生するので、主な内訳を紹介します。

登録免許税

登録免許税とは、登記を行う際に国に納める税金です。マンションを購入する際には物件と土地（自分の持分）に対して登録免許税が必要となります。

購入時の税率は固定資産税評価額に対して「土地：2.0%」「建物（新築）：0.4%」となっています。
※軽減税率などで減額されるケースもあります。（詳細は国税庁の「登録免許税の税額表」）

司法書士報酬

登記に関わる手続きをするには司法書士に委託する場合が多くみられます。司法書士は不動産会社と別で報酬が必要になるため、個別で「司法書士報酬」とされています。一般的には25,000〜50,000円程度となっています。

税金関係

続いては不動産取得時に支払う税金を紹介します。

不動産取得税

不動産取得税とは、不動産を取得した際に課税される税金です。
計算方法は次の通りになっています。

不動産取得税額 ＝ 固定資産税評価額 × 税率

税率は4.0%となっていますが、減額されるケースがあります。
不動産取得税は地方税に分類されるので、取得した不動産の所在地を管轄する都道府県税事務所へお問い合わせください。

固定資産税・都市計画税

固定資産税は、1月1日付けで不動産を所持している者のもとへ通知書が送付されます。そのため、不動産会社が一年分の固定資産税を支払っている場合があり、不動産の引き渡し時期から先は買主が負担する場合もあります。

例）固定資産税　年額 30万円／引き渡し 7月1日の場合 → 半年分（15万円）は買主負担

見落としがちの諸経費なので、よく確認しておきましょう。

契約に関する印紙代

住宅ローンを借りる際には「金銭消費貸借契約書（いわゆる金消契約）」、不動産購入時は「不動産売買契約書」を締結します。このような契約を締結する際には印紙税を支払わなければなりません。

印紙税とは、課税文書と呼ばれる書類を作成・提出する際に支払う税金で、20種類が指定されています。（詳細は国税庁の「印紙税額の一覧表」）

修繕積立基金（新築マンションの場合）

修繕積立基金とは、マンションの維持管理のために行う大規模修繕に備えて積み立てられる資金のことを指します。一般的には管理費とともに毎月積み立てますが、毎月の積立額を抑えるためにも初期費用で20万円前後を徴収されます。

火災保険・地震保険

火災保険とは、火災などによる被害に対する保険のことを指します。保険商品によりますが、補償内容に含めれば自然災害など火災以外の損害でも補償を受けることができます。保険料はどのような補償内容にするか、建物の所在地、建物評価額などによって変わってくるので実際に見積もりを取ってみるのがよいでしょう。

地震保険は、地震・噴火・津波が要因で起こった被害に対する保険のことです。これらの被害は火災保険では補償されず、補償を受けるためには火災保険に地震保険を付帯する必要があります。地震発生に伴う火災も「地震保険」のみ適用となっているので注意しましょう。

契約する際は、ご契約内容を確認して契約しましょう。

火災保険の費用を抑えるためのポイント

マンション購入時は火災保険や地震保険に入っておかないとリスクが高くなってしまいます。ご自身がどれだけ気をつけていても、もらい火で火災が発生したり、地震で火災が発生する可能性があります。
マンションは対価性能が高いものの、隣室から火が燃え移らないとは限りません。また、延焼しなくても消火活動で水浸しになる可能性はあるので、保険をかけておくことがベターな選択です。

しかし、すべての災害や事故に対して補償されるようにプランを充実させすぎると保険料が高額になってしまい、初期費用が膨れ上がってしまいます。最低限の補償は必要ですが、初期費用を抑えるうえでは必要な補償を見極めることが重要です。

こちらでは、補償内容の見極めを含め、火災保険の費用を抑えるためのポイントを6つご紹介します。参考にしてみてください。

割引制度を利用する

保険会社によっては割引制度が設定されている場合があります。うまく自分の物件に当てはまれば保険料を安くできる可能性があります。割引制度の例としては次のようなものがあります。

新築割引や築浅割引は比較的採用されている保険会社が多いですが、ノンスモーカー割引など採用している保険会社が少ない割引もあります。保険会社によっては独自の割引などを行っているケースがあるので、問い合わせてみるのも一つの手ですね。

補償内容を厳選する

火災保険で付帯する補償内容には、以下のようなものがあります。

• 風災・雹（ひょう）災・雪災補償
• 水災補償
• 盗難補償
• 建物外部からの物体の落下・飛来・衝突補償
• 破損・汚損補償
• 個人賠償責任補償

補償を付帯するほど補償範囲は広くなりますが、保険料は高くなってしまいます。そのため、その補償内容が本当に必要な補償であるかを見定めるようにしましょう。

不要な場合がある具体例は以下の通りです。

• 水災補償…上層階で浸水被害影響が考えにくく、都市部で土砂災害も考えづらい
• 個人賠償責任補償…自動車保険に付帯あり

このように、ご自身にとって必要なものだけ厳選して保険料を抑えましょう。
※具体例にはあげているものの、決して可能性がないわけではないのでハザードマップ等を参考にご自身で判断ください。

家財の保険金額を見直す

保険の対象に家財も含めている場合は、補償限度額を下げると保険料も下がります。勧められたままの金額だと多いケースもあるため、自分が持っている家財をリストアップしてみて必要な分だけの保険金額を設定しておきましょう。

保険期間を長期に設定し、一括で保険料を支払う

こちらは初期費用としては上がってしまいますが、総費用で考えると安くなる方法です。保険期間を長期に設定し、一括で支払うと一年契約を繰り返すよりも一年あたりの保険料が抑えられます。

一年ごとの更新と比べて一時的な出費は増えてしまいますが、総額の保険料は安くなるので保険会社を乗り換える予定がなければ一括で支払うとよいでしょう。

複数社の相見積もりを取得し、比較する

同じような補償内容でも保険会社によって保険料は変わります。また、設定できる保険金額や自己負担額が異なっていたり、他の保険会社にない特約を付けられたりすることもあります。

ご自身の納得のいく補償内容と保険料を見極めるためには、複数社による相見積もりを取り、適正価格であるか判断するのが最も良い方法です。インズウェブの一括見積もりでは、簡易的な情報を入力するだけで一括見積もりが可能なので、ぜひご利用ください。

まとめ

マンションの初期費用は高額になってしまいますが、払う義務がある税金や手数料が大半になっています。購入するマンションによって初期費用はおおむね決まってしまいますが、抑えられる費用もあります。

火災保険は保険会社を比較・見直しすると初期費用が抑えられることもあるので、複数社からの相見積もりを取得し、少しでも初期費用を抑えるようにしましょう。