マンションやアパートなどの集合住宅では、「専有部分」と「共用部分」という2つの区域があります。専有部分は自分に所有権がある若しくは個人的に使用がすることができる専用の部分となります。マンションやアパートのバルコニーは自分の部屋からしか行けないなど、自分が専用で使用している部分でもあるため専有部分と思っている方もいるようですが、バルコニーやベランダなどは共用部分になります。従って、バルコニーやベランダは専有面積にも含まれていません。

専有部分と専有面積

冒頭で案内済みになりますが、バルコニーやベランダは専有部分ではありません。マンションやアパートなどの集合住宅は自分が個人的に使用が認められている専有部分とそれ以外の共用部分に分かれます。

マンションやアパートなどでリフォームやリノベーションを行い交換や修理ができるのは専有部分のみです。
※各マンションやアパートの規約によっても異なります。
※賃貸の場合の専有部分の変更は賃貸条件によります。

「専有部分」と「共用部分」について

「専有部分」は、独立した使用が認められている部分で躯体の内側である居住スペースになります。

「共用部分」は、専有部分以外のすべての部分です。ベランダやバルコニーは、居住スペースから出入りすることが多く、基本的に使用するのはその部屋の住人だけですが、バルコニーやベランダは共有部分になります。

ベランダやバルコニーが「共用部分」な理由

専用の居住スペースから出入りを行い、その部屋の居住者が専用で使用することがほとんどのベランダやバルコニーが共用部分の扱いとされている理由は、消防法でマンションのベランダは住民の避難通路として利用することが規定されているからです。災害や火災で避難が必要になった時に脱出・救出するための通路として利用されます。

例えば、火災で隣の住民がベランダを利用して避難しようとしている時に、ベランダに大きな荷物などを設置していたことにより通路を塞いでしまうような事があると逃げきれずに犠牲になってしまうようなことも想定できます。そのようなことがないように共用部分として消防法を遵守しつつ各マンションの規定に沿った使用を行う必要があります。規約の程度は土などを含む芝を張ったり、簡単な取り外しが可能な芝でも排水設備が詰まるなどマンション全体に影響を与える可能性のある変化を禁止しているなど各マンションによって異なります。

美観を重要視して販売されているマンションなどでは、ベランダやバルコニーに鉢植えを設置したり、布団などの大きなものを干すことを禁止されていたりなど厳しい規約があるマンションもあります。ベランダやバルコニー部分を避難経路の確保という観点だけでなく、マンション全体の美観を損ねるような使用を禁止しているなど規定が細かいところもあります。

専有面積について

上記で既に説明の通り、基本的にマンションやアパートの専有面積はベランダやバルコニーを含まない専有部分の面積になります。

専有部分の面積の計算方法には「内法面積（うちのりめんせき）」と「壁芯面積（へきしんめんせき）」の2種類あります。

「内法面積（上塗基準）」と「壁芯面積（壁芯基準）」

「内法面積（上塗基準）」は、上の図のように壁の内側の実際に使用できる部分だけを専有の面積として測った広さです。

「壁芯面積（壁芯基準）」は、壁の厚みの半分を部屋に含めるもので、柱の部分も面積に加わる計算方法になるため、実際に使用できる空間より広い面積になります。

延べ床面積は登記簿上では不動産登記法により内法面積が記載されることになっていますが、建築基準法で延べ床面積は壁芯面積を表すため一般の人では混乱してしまう人もいるかもしれません。分譲マンション等のチラシやパンフレットなどの広告には面積を大きく見せるためか壁芯面積が使われるのが一般的です。しかし、居住スペースとしての実感に合うのは内法面積の方なので注意しましょう。

【分譲マンション（区分所有建物）における延べ床面積の扱い】

マンションの火災保険契約と専有面積

マンションの火災保険加入は、一般に共用部分は管理組合が火災保険に加入し、専有部分は自分で加入することとなります。家財についても自分で火災保険に加入します。

火災保険ではどちらの面積を使う？

火災保険で壁芯面積と内法面積のどちらを使えばよいかは専有部分の範囲によります。マンション管理規約で、「天井、床および壁は、躯体部分を除いた部分が専有部分」との記載があれば、壁の内側からが専有部分なので内法面積を使います。多くのマンションでは内法面積を使う内法基準となっていますが、内法面積を使って火災保険をかけて壁芯基準であった場合は十分な保険金とならない可能性があります。また、逆の場合では保険料の無駄払いになってしまう場合もあります。火災保険を契約する際は専有部分の範囲についてしっかりと確認しておくようにしましょう。

面積は、何で確認すればいい？

登記簿謄本（登記事項証明書）

建物の登記簿謄本（登記事項証明書）は、登記所または法務局証明サービスセンターの窓口での交付請求、郵送での交付請求、オンラインでの交付請求が可能です。特に、オンラインでの交付請求は手数料が安くなっているのでおすすめです。オンラインでの交付請求は登記ねっとで平日の8時30分から21時までの時間帯で可能です。

登記簿謄本には延べ床面積を内法面積（上塗基準）で記載されています。ちなみに、登記簿謄本という言葉がよく使われますが、現在の正式名称は登記事項証明書です。登記情報が電子記録されるようになり、データから証明書を発行するようになったため、登記事項証明書という名称に変わりました。

登記済権利証

登記済権利証は登記が完了した際に登記所から登記名義人に交付されていた書面です。法令上は登記済証と呼ばれます。2005年3月7日より登記識別情報に切り替わり、現在では交付されていません。そのため、火災保険に入り直す際に面積を確認する場合には使えますが、新築の建物で火災保険に入る場合には登記済権利証で確認することはできません。

建築確認書

建築確認書とは、正確には「建築基準法第６条の２の規定による確認済証」です。建築確認申請書の提出を受けて自治体等が書類で確認後、建築確認証が交付されます。再交付は行われないのでなくさないようにする必要があります。

建築確認書では、壁芯面積（壁芯基準）で延べ床面積が記載されています。

専有面積に含まれる場所と含まれない場所

専有面積には、居住スペースである各部屋、玄関、お風呂、トイレ、キッチン、クローゼットや押し入れなどの収納スペースなどが該当します。

専有部分にあるスペースで専有面積に含まれるのかどうかで悩むスペースに「ロフト」などがあります。ロフトは専有面積には含まれません。屋根裏部屋も同様に専有面積には含めず分けて表示する必要があります。マンション等で専用の玄関ポーチがある住宅もありますが、玄関ポーチも居住スペースの外に該当するため共用部分となり専有面積には含まれません。

【専有面積には含まれない主な場所】

• ロフト
• 屋根裏部屋
• 玄関ポーチ
• 床下収納など

まとめ

マンションやアパートなどの集合住宅でベランダやバルコニーは専有部分には含まれず、共用部分に該当します。従って、住宅のパンフレットやチラシ、賃貸アパートなどの広告の専有面積には含まれません。専有面積の計算方法は2種類あり、内法面積（上塗基準）と壁芯面積（壁芯基準）があり、分譲マンションでの専有面積の判断は各マンションの管理規約によります。分譲マンションで建物の火災保険に加入する際には、延べ床面積が必要になり、多くのマンションでは内法面積（上塗基準）が専有面積となっているため内法面積で申請しますが、マンションによって異なるため事前にマンションの管理規約を確認しておきましょう。